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2016年中国房地产市场将走向何方?

2016年中国房地产市场将走向何方?

    

      巴曙松 国务院发展研究中心金融研究所副所长

2015年新房住宅交易额高达7.3万亿元,较2014年上涨17%,交易面积约11.24亿平方米,较2014年上涨6.9%。与1998年相比,交易额与面积分别上升349倍与40倍。简单对比,中国新房交易额是美国的6.4倍、加拿大的6.9倍、日本的18.2倍,一个北京市的新房市场几乎可以与整个日本抗衡。

整体来看,虽然新房交易量仍处于上升趋势,但上升的速度已经明显放缓,一系列新特征也正在呈现出来,在2016年及更远的未来,中国的房地产市场将总体上实现转型,新常态与新结构的基本轮廓也将大致清晰

交易分化成为趋势性特征

经过了近20年的高速发展,目前的新房市场已站在高点,调整已经开始,各线城市间的交易出现分化。主要表现为:

首先,交易向主流城市集中。40个重点城市(占城市数量的14%)的新房交易GMV(成交总额)占全国近六成,且集中度还在不断提升,由2013年的53%上升至目前的55.7%。

其次,每一次市场复苏时,主流城市的交易增幅均高于全国水平。2008年以来市场经历了3次较为明显的上升期,分别为2009年、2012年下半年至2013年上半年以及2015年,重点城市的成交涨幅大幅高于全国的平均水平,同时也说明重点城市的市场活跃度与抵御风险的能力明显高于其他中小城市。

再者,房价出现分化,一线城市价格涨幅远超二三线。以2015年为例,一线城市房价年内累计上涨18.6%,二线城市上涨1.1%,三线城市则为-2.2%。

新开工见顶,投资的正反馈趋于弱化

从中国国内的情况来看,决定房地产投资的主要因素是库存去化以及未来的预期,而决定去化率的关键是需求。从目前的趋势观察,需求增速已经见顶:首先,第三次生育高峰(1983~1990年)带来的刚性需求正在减弱;其次,城镇化扩张速度的减缓对“城市新市民”的创造能力也在下滑。房地产市场供需格局出现反转,库存的高企以及房企对未来的预期弱化,使房企的投资积极性明显下滑,各项指标也呈现出疲软,具体表现为:新开工量见顶,投资额停止增长,施工面积与竣工面积均首次下滑等,市场进入理性回归阶段。

国际经验也同样表明,新房开发是大周期,在经历高速发展期、市场达到饱和后,必然逐步走向衰落。美国房地产历经上百年的发展周期,在上世纪70年代新开工量开始见顶;而日本自上世纪90年代开始,新房开工量便呈现连年下跌;英国新开工量见顶时间是上世纪60年代。从各国房地产开发见顶时的人均住房来看,美国、英国与中国大陆一样,在人均住房0.35套左右时,房地产开发见顶。美日经验表明,当住宅存量户均超过1.1套时,新房市场基本饱和。

从数据上看,2015年新房住宅开工量为10.7亿平方米,较上年下滑15%,是1998年的6.4倍。新开工量在2011年见顶,于2012年出现第一次下滑,虽然在2013年出现小幅反弹,但难改下滑大势,2014~2015年再次进入下行周期。在全国新房库存高企、销售增速连年下滑、市场预期不佳的形势下,房企的投资积极性明显降低,2015年房地产开发投资额为6.5万亿元,与2014年基本持平。自2014年起,投资额增速降为个位数,预计2016年房地产开发投资额还将呈现下降趋势。

土地市场冷热不均的常态化

从一级市场土地供应来看,近两年土地市场供应总量大幅下滑,2015年100大中城市的土地供应面积为15764万平方米,较2014年下降35.7%,连续两年下降,供应量达到2009年以来最低。

从土地供应连年下降的走势,我们也可以预期,未来新房市场的供应已经见顶,房企自2012年开始拿地步伐已经放慢,开始主动减库存。

具体来看,一二三线城市的土地供应面积比例基本为1∶4∶5,其中一线城市的土地市场最热,一线城市的资源稀缺性与配套的完善对人口的吸引力仍然较大,房企仍然看好一线市场,土地争抢较为激烈,溢价率高达32%,而三线城市较低,仅为7%。

集中度上升与利润率收窄

2015年典型房企的平均利润率降至个位数,较2015年下降2个百分点,较2009年的峰值14.8%下降近半,房地产行业成为中低利润行业。随着房地产市场的竞争越来越激烈,核心盈利能力下滑,财务风险加大。房地产利润回归制造业已成事实。在这个趋势下,企业之间的分化、并购与整合将成常态,集中度也会自然提升。

房企的分化主要表现为:一是重点房企市场份额快速上升,行业集中度进一步提高,2010年以来TOP10市占率提升7个百分点;二是房企布局主要集中于一、二线城市,在一、二线城市的拿地额占比不断提升;三是TOP50房企的交易额主要集中于一、二线城市,占比达91%。

相比日本,2015年中国房企的TOP10市占率仅为17%,而日本在2014年全国TOP10房企的市占率份额就已达到40%,而首都圈更高达50%,2008年以来日本全国及首都圈的TOP10的市占率分别上升10个和13个百分点。预计未来5年,在房地产行业逐步进入平稳或下行的发展新常态下,市场份额将更加集中于领先企业,预计TOP10的市占率将超过20%。

新房与二手房之间的联动性越来越强

这种联动表现在诸多方面:

首先,在一线城市,换房需求占比越来越高,购买新房的前提往往是卖掉旧房,这意味着许多政策制定的逻辑要考虑到这种联动影响。数据上,2000~2015年我国出售的商品住宅面积合计约为107万平方米,约占城镇存量住宅面积的44%,也就是说有五成以上的住房为老旧房屋,这部分居民的换房也很迫切。北京最新的一份调研数据显示,在当前的成交中改善性需求占比高达74%,较年初上升10个百分点。

其次,客源在二手房与新房之间的转换越来越明显。过去两年来,一、二手联动非常普遍,潜在的逻辑就是购买二手房的客户也有可能会成为新房的客户。因此,在新房交易渠道上,二手房中介手中的潜在客源的价值也越来越大,成为新房去库存的一支重要力量。

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